Le kiosque

Faire choix d’un Avocat. Son intervention est obligatoire. Il sera seul compétent pour porter en votre nom des enchères. Vous étudierez avec lui, avant la vente, les conditions d’enchères et consulterez par son intermédiaire au Greffe du Tribunal le cahier des conditions de vente (C.C.V.). Vous vous assurerez avec lui des modalités de financement à mettre en œuvre.

Il vous indiquera si une disposition dérogatoire figure au Cahier des Conditions de Vente ou si le bien est affecté d’une servitude d’urbanisme.
Qui peut être acheteur ?

Toute personne (particulier ou société) peut se présenter par l’intermédiaire de son Avocat aux enchères et acheter à l’exception de :

• les parties saisies
•  les personnes notoirement insolvables
• l’avocat chargé de la vente ou toute autre avocat membre de la Société
•  les magistrats du tribunal.

Vous devez être représenté par un avocat inscrit au Barreau du Tribunal dans lequel la vente aura lieu.

Pour notre Société d’Avocats qui a des membres inscrits devant plusieurs juridictions, c’est l’Avocat inscrit au Barreau du Tribunal du lieu du bien auquel vous vous intéressez qui traitera votre dossier.

Il vous définira le montant du chèque à lui remettre à titre préalable, à titre de garantie et en raison d’une obligation minimale de 10 % issue de l’ordonnance de 2006.

Il vous précisera également les documents à produire.

Votre présence n’est pas obligatoire.

Vous aurez en toute hypothèse établi et remis à votre Avocat un mandat d’enchérir.

Il vous est vivement conseillé de pouvoir être présent aux côtés de votre Avocat.

Ceci vous permettra de donner toutes instructions de la manière la plus réactive.

Pour éviter tout effet d’entraînement au regard des enchères susceptibles d’être portées par d’autres parties, il est impératif que vous vous soyez fixé, préalablement à l’audience, une limite à ne pas franchir au risque soit de vous mettre en difficulté financière, soit de surpayer le bien.

Les enchères se déroulent en présence d’un Juge (le Juge de l’Exécution) qui les contrôle, les valide et adjugera à la fin.

N’espérez plus voir les bougies allumées par un Huissier audiencier.

Une horloge électronique est utilisée par le Greffier d’audience et vous permettra de suivre l’écoulement des 90 secondes depuis la dernière enchère.

Les enchères sont en effet arrêtées lorsque 90 secondes se sont écoulées et le Juge constate sur le champ le montant de la dernière enchère, laquelle emporte adjudication (article 78 de l’ordonnance de 2006).

Vous avez, avant l’audience, déterminé au nom de qui vous allez acheter :

• en votre nom personnel,
• avec votre conjoint,
• au nom d’une société que vous avez préalablement constituée,
• en qualité de marchand de biens.

Le système dit de déclaration de commande qui permettait à l’adjudicataire de rester anonyme pendant 3 jours a été abrogé.

L’Avocat dernier enchérisseur est tenu de déclarer au Greffier, avant la fin de l’audience, l’identité de son mandant et d’en justifier (article 79 de l’ordonnance).

Si vous avez été empêché ou si vous avez été prévenu trop tard, renseignez-vous auprès de votre Avocat sur le prix atteint.

Vous avez 10 jours pour porter une surenchère de 10 % et l’immeuble sera remis en vente.

Cette surenchère doit être formulée exclusivement par un Avocat qui l’effectuera par déclaration au Greffe.

Elle ne peut avoir lieu qu’une fois.

Par contre, il vous est conseillé par notre Société d’Avocats de formaliser une surenchère, si telle est votre volonté, même s’il en existe déjà une.

La première surenchère peut être en effet déclarée nulle.

Les ventes à la Barre du Tribunal, à la seule exception des licitations qui n’ont pas donné lieu à surenchère, opèrent purge de toutes les hypothèques inscrites.

L’acquéreur paie le prix d’adjudication (et les frais – voir ci-dessous), même si les inscriptions d’hypothèques dépassent celui-ci.

Il n’aura à payer que ce prix et non pas le montant des créances inscrites.

La question de la distribution du prix qui concernera les créanciers du saisi, est une procédure délicate qui ne saurait être traitée dans le présent résumé.

La somme à payer est celle résultant de la dernière enchère.

Les modalités du paiement vous seront indiquées par votre Avocat.

Vous avez généralement 3 mois à compter de l’adjudication devenue définitive pour le verser entre les mains de votre Avocat, majoré des intérêts au taux légal dès la date de l’adjudication.

Si ce délai est dépassé et sous réserve qu’une folle enchère ne soit engagée, ce taux est majoré de 5 points.

Si vous ne respectez pas les conditions du cahier des conditions de vente, vous prenez le risque d’être déclaré fol enchérisseur. L’immeuble est remis en vente et si le nouveau prix est inférieur à celui auquel vous aviez acheté, vous serez tenu responsable du paiement de la différence.

Cette procédure peut être également à l’origine de frais supplémentaires.

Elle est fixée par un décret du Ministère de la Justice résultant du tarif dit des Notaires.

Il s’agit d’un droit proportionnel.

La Société d’Avocats pourra demander des honoraires si le dossier justifie des démarches particulières.

Ceci vous sera indiqué préalablement à l’adjudication.

La Société d’Avocats DUPUY, BONNECARRERE, SERRES-PERRIN, SERVIERES, GIL vous demandera un honoraire forfaitaire de 200,00 € H.T. à titre de conseil et de représentation à l’audience si vous la mandatez en ce sens et si une autre partie est adjudicataire sur une enchère plus forte.

Ils sont calculés sur le montant de l’adjudication majorée des frais de poursuites.

Ceux-ci seront officiellement communiqués préalablement à l’ouverture des enchères.

Les impôts et frais doivent être réglés comme dans les ventes devant Notaire (article 635 du Code Général des Impôts) dans le délai de un mois à compter de la date d’adjudication.

Passé ce délai, l’Administration Fiscale peut exiger le cumul d’un intérêt de retard de 0,75 % par mois et d’une majoration de 10 % (articles 1727 et 1728 du Code Général des Impôts).

Ce sont les droits d’enregistrement, les frais d’assiette et la taxe locale.

Dans certain cas, la vente sera soumise à T.V.A.

Ce point sera examiné lors du rendez-vous préalable avec votre Avocat.

L’adjudicataire, dans le cadre d’une vente en T.V.A., devra verser au TRESOR d’ordre, pour le compte du vendeur (partie saisie) les droits de T.V.A.

L’adjudicataire aura le plus grand intérêt à se rapprocher par l’intermédiaire de son Avocat du saisi, de l’organisme prêteur ou des constructeurs s’il en connaît l’identité, pour obtenir les justificatifs du paiement de la T.V.A. au moment de l’achat ou de la construction. Le montant dont il sera justifié viendrait alors en déduction de la créance de T.V.A.

L’adjudication peut être déclarée comme faite par un marchand de biens.

Pour ce faire, il convient que l’adjudicataire soit considéré comme achetant habituellement en vue de la revente, sans que ces opérations doivent caractériser ou non l’exercice d’une véritable profession.

Dans ce cas, les droits sont réglés selon des formalités particulières.

Le statut de marchand de biens est dérogatoire au Droit Fiscal commun. Il est donc examiné avec la plus extrême attention par l’Administration Fiscale.

La Société d’Avocats DUPUY, BONNECARRERE, SERRES-PERRIN, SERVIERES, GIL recommande à toute personne revendiquant ce statut, de s’assurer préalablement de toutes les modalités permettant de justifier de son respect et rappelle le droit de requalification par l’Administration s’il en était fait un usage abusif.

Vous trouverez dans la rubrique « téléchargement du site » les formulaires suivants :

• projet de mandat à la SCP D’Avocats aux fins d’enchérir.